Cuando buscas arrendar o comprar una propiedad en Chile, uno de los términos que aparece constantemente en las publicaciones es «gastos comunes». Si eres nuevo en el mundo inmobiliario o simplemente quieres entender mejor en qué estás invirtiendo cada mes, este artículo te ayudará a comprender qué son exactamente estos gastos, cómo se calculan y por qué son fundamentales para la mantención de tu edificio o condominio.
Los gastos comunes representan mucho más que un simple número adicional al arriendo; son la clave para mantener tu edificio en óptimas condiciones, asegurar servicios básicos y preservar el valor de tu inversión inmobiliaria. Ya sea que estés buscando tu primer departamento en Santiago o evaluando una propiedad para invertir, comprender la estructura de estos gastos te permitirá tomar decisiones más informadas y evitar sorpresas desagradables en tu presupuesto mensual.
¿Qué Son Exactamente los Gastos Comunes?
Los gastos comunes son los costos compartidos entre todos los propietarios o residentes de un edificio, condominio o conjunto habitacional para mantener y administrar las áreas y servicios de uso colectivo. Estos gastos se dividen proporcionalmente según el porcentaje de dominio que cada unidad posee dentro del total del inmueble.
En términos simples, cuando vives en un edificio con ascensor, estacionamientos, áreas verdes o portería, alguien debe pagar por mantener estos servicios funcionando. Ese «alguien» son todos los copropietarios o residentes, y la forma de distribuir estos costos es precisamente a través de los gastos comunes.
Es importante destacar que estos gastos son obligatorios y están regulados por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en Chile, lo que significa que no puedes simplemente decidir no pagarlos sin consecuencias legales.
Componentes Principales de los Gastos Comunes
Administración y Personal
Una parte significativa de los gastos comunes se destina al pago de servicios administrativos y personal:
Administración del edificio: Incluye los honorarios del administrador o empresa administradora que gestiona el condominio, lleva la contabilidad, coordina reparaciones y vela por el cumplimiento del reglamento interno.
Personal de servicio: Conserjes, porteros, guardias de seguridad y personal de aseo que trabajan en las áreas comunes. Sus sueldos, beneficios sociales y leyes laborales se distribuyen entre todos los residentes.
Servicios Básicos Compartidos
Los servicios que benefician a todo el edificio también forman parte de estos gastos:
– Electricidad de áreas comunes: Iluminación de pasillos, halls, estacionamientos y espacios exteriores
– Agua potable: Consumo en jardines, piscinas y áreas de uso común
– Gas común: En edificios que cuentan con calefacción central o agua caliente centralizada
– Internet y telefonía: Para sistemas de intercomunicación y seguridad
Mantención y Reparaciones
El mantenimiento preventivo y correctivo es esencial para preservar el valor del inmueble:
Mantención de ascensores: Revisiones técnicas obligatorias, reparaciones y certificaciones que exige la ley chilena para el funcionamiento seguro de los elevadores.
Jardines y áreas verdes: Pago a jardineros, compra de plantas, sistemas de riego y productos de mantención.
Limpieza de espacios comunes: Productos de aseo, herramientas y servicios de limpieza profesional para halls, escaleras, estacionamientos y otros espacios compartidos.
Reparaciones generales: Pintura de fachadas, arreglo de filtraciones, mantención de piscinas, reparación de portones automáticos y otros elementos estructurales.
Seguros y Servicios Legales
Seguro del edificio: Póliza obligatoria que cubre la estructura común del inmueble contra incendios, terremotos y otros siniestros.
Asesoría legal: Honorarios de abogados para resolver conflictos, actualizar reglamentos o gestionar temas legales del condominio.
Fondo de Reserva
Muchos edificios establecen un fondo de reserva mensual para enfrentar gastos extraordinarios como reparaciones mayores, mejoras significativas o emergencias imprevistas. Este fondo es fundamental para evitar cobros extraordinarios elevados cuando surge una necesidad urgente.
¿Cómo se Calculan los Gastos Comunes?
El cálculo de los gastos comunes se basa en el porcentaje de dominio de cada unidad. Este porcentaje se establece cuando se inscribe la copropiedad y considera factores como:
– Superficie de la unidad
– Ubicación dentro del edificio (pisos superiores pueden tener mayor valor)
– Cantidad de estacionamientos y bodegas asignados
– Características especiales (terrazas, patios privativos)
Ejemplo práctico: Si tu departamento tiene un 2,5% de dominio y los gastos comunes totales del edificio son $10.000.000 mensuales, tu cuota será de $250.000.
Diferencia entre Gastos Comunes Ordinarios y Extraordinarios
Gastos Comunes Ordinarios
Son los gastos regulares y predecibles que se pagan mensualmente. Incluyen todos los conceptos mencionados anteriormente que permiten el funcionamiento normal del edificio.
Gastos Comunes Extraordinarios
Se generan por situaciones excepcionales no contempladas en el presupuesto anual:
– Reparaciones mayores por daños estructurales
– Mejoras significativas aprobadas en asamblea
– Emergencias imprevistas (daños por temporal, fallas en sistemas críticos)
– Obras de modernización del edificio
Estos gastos extraordinarios requieren aprobación en asamblea de copropietarios y se cobran adicionalmente a los gastos ordinarios, generalmente prorrateados en varias cuotas.
Consejos para Arrendatarios y Propietarios
Para Arrendatarios
Cuando busques una propiedad en plataformas como uHomie.cl, siempre pregunta por el monto promedio de los gastos comunes. Este dato es fundamental para calcular tu presupuesto real mensual.
Verifica en el contrato de arriendo quién paga los gastos comunes: en algunos casos los asume el propietario, en otros el arrendatario. Lo más común en Chile es que el arrendatario los pague directamente.
Para Propietarios
Si administras tu propiedad, mantente al día con los pagos de gastos comunes. La morosidad puede generar multas, intereses y hasta acciones legales que afecten tu patrimonio.
Participa en las asambleas de copropietarios para tener voz en cómo se administran los recursos y se toman decisiones sobre gastos extraordinarios.
Con plataformas digitales como uHomie.cl, puedes gestionar tu propiedad de manera más eficiente, incluyendo el seguimiento de pagos y la comunicación transparente con tus arrendatarios sobre estos conceptos.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Los gastos comunes están incluidos en el arriendo?
No necesariamente. Los gastos comunes son un concepto separado del valor del arriendo. En la mayoría de los contratos en Chile, el arrendatario paga los gastos comunes además del canon de arriendo mensual, pero esto debe estar explícitamente establecido en el contrato.
¿Qué pasa si no pago los gastos comunes?
El no pago de gastos comunes puede generar intereses moratorios, multas según el reglamento del condominio y, en casos extremos, acciones legales de cobranza. Además, la deuda se traspasa con la propiedad, por lo que si eres propietario y vendes, deberás saldar la deuda antes de la escrituración.
¿Pueden aumentar los gastos comunes sin aviso?
Los gastos comunes ordinarios pueden variar mes a mes según el consumo real de servicios, pero aumentos significativos o cambios en la estructura de cobro deben ser informados a los copropietarios. Los gastos extraordinarios requieren aprobación en asamblea.
¿Cómo sé si los gastos comunes de un edificio son razonables?
Compara con edificios similares en la misma zona, considerando la cantidad de servicios ofrecidos. Un edificio con piscina, gimnasio, sala de eventos y seguridad 24/7 tendrá gastos comunes más altos que uno básico. En uHomie.cl puedes filtrar propiedades y comparar estos valores fácilmente.
¿El propietario puede negarse a pagar gastos extraordinarios?
Los gastos extraordinarios aprobados en asamblea de copropietarios con el quórum correspondiente son obligatorios para todos. Sin embargo, puedes oponerte votando en contra durante la asamblea o impugnando el acuerdo si consideras que no se siguió el procedimiento legal establecido en la Ley de Copropiedad.
Conclusión: Entender qué son los gastos comunes y cómo se componen es esencial para cualquier persona que viva o invierta en propiedades en Chile. Ya sea que estés buscando arrendar tu primer departamento o administrando varias propiedades, plataformas digitales como uHomie.cl te facilitan acceder a información transparente sobre estos costos, permitiéndote tomar decisiones informadas y gestionar tu experiencia inmobiliaria de manera más eficiente y segura.
