¿Compraste una propiedad con ampliaciones no autorizadas o realizaste modificaciones sin permiso municipal? No estás solo. Miles de chilenos enfrentan esta situación cada año, y aunque puede parecer un proceso complejo, regularizar una construcción es completamente viable siguiendo el procedimiento correcto. En este artículo, te explicaremos detalladamente los 7 pasos fundamentales para regularizar tu construcción en Chile, evitando multas y asegurando que tu propiedad cumpla con todas las normativas vigentes. Además, descubrirás cómo esta regularización puede incrementar significativamente el valor de tu inmueble al momento de venderlo o arrendarlo en plataformas como uHomie.cl.
¿Por Qué es Importante Regularizar una Construcción?
Antes de adentrarnos en los pasos específicos, es crucial entender las implicaciones de tener construcciones irregulares. Una obra sin los permisos correspondientes puede generar:
– Multas municipales que van desde 1 a 300 UTM dependiendo de la gravedad
– Imposibilidad de vender la propiedad con escritura pública regular
– Dificultades para arrendar de forma legal y segura
– Problemas con seguros en caso de siniestros
– Riesgos estructurales no verificados por profesionales
Los 7 Pasos para Regularizar una Construcción en Chile
Paso 1: Diagnóstico y Evaluación Inicial
El primer paso consiste en realizar un diagnóstico completo de tu situación. Necesitas identificar exactamente qué construcciones o modificaciones están sin regularizar:
– Ampliaciones de superficie construida
– Cierres de terrazas o balcones
– Construcción de piscinas
– Modificaciones de fachada
– Cambios en la distribución interior que afecten muros estructurales
Consejo práctico: Compara los planos originales de tu propiedad (disponibles en la Dirección de Obras Municipales) con la construcción actual. Esto te dará claridad sobre qué elementos necesitas regularizar.
Paso 2: Contratar un Arquitecto o Constructor Civil
La regularización no es un trámite que puedas hacer solo. Necesitas contratar a un profesional competente inscrito en el Registro Nacional de Constructores:
– Arquitecto: Para proyectos que requieran diseño y cálculo estructural
– Constructor Civil: Para obras menores que no afecten la estructura principal
Este profesional será responsable de elaborar los planos «as built» (como fue construido) y asumir la responsabilidad técnica ante la municipalidad.
Paso 3: Levantamiento de Planos «As Built»
Tu profesional contratado debe realizar un levantamiento detallado de la construcción existente, generando planos que reflejen fielmente lo construido. Estos planos deben incluir:
– Plantas de arquitectura de todos los niveles
– Cortes y elevaciones
– Especificaciones técnicas de materiales
– Cálculo estructural (si corresponde)
– Instalaciones sanitarias y eléctricas
Este documento será la base de tu solicitud de regularización ante la DOM (Dirección de Obras Municipales).
Paso 4: Revisión de Cumplimiento Normativo
Antes de presentar tu solicitud, el profesional debe verificar que la construcción cumple con:
– Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)
– Plan Regulador Comunal: coeficiente de constructibilidad, altura máxima, distanciamientos
– Normativas de seguridad: salidas de emergencia, ventilación, iluminación natural
– Normas sísmicas: especialmente importante en Chile
Si la construcción no cumple con alguna normativa, deberás realizar las modificaciones necesarias antes de continuar.
Paso 5: Presentación del Proyecto ante la DOM
Con los planos y documentación técnica lista, tu arquitecto o constructor presentará el proyecto de regularización ante la Dirección de Obras Municipales correspondiente. Los documentos necesarios incluyen:
– Formulario de solicitud de regularización
– Planos «as built» firmados por el profesional responsable
– Memoria de cálculo (si aplica)
– Certificado de informaciones previas
– Comprobante de pago de derechos municipales
Importante: Los plazos de revisión varían según la municipalidad, pero generalmente oscilan entre 30 y 60 días hábiles.
Paso 6: Correcciones y Aprobación del Permiso
Es probable que la municipalidad solicite correcciones o aclaraciones sobre tu proyecto. Tu profesional debe responder oportunamente a estas observaciones:
– Modificaciones en planos
– Información técnica adicional
– Ajustes para cumplir normativas específicas
Una vez resueltas todas las observaciones, la DOM emitirá el Permiso de Regularización, documento que autoriza formalmente la construcción existente.
Paso 7: Recepción Final de Obras
El último paso es solicitar la Recepción Final de Obras, que certifica que la construcción cumple con lo aprobado en el permiso:
– El profesional responsable solicita la inspección municipal
– Un inspector de la DOM visita la propiedad
– Si todo está conforme, se emite el Certificado de Recepción Final
– Este documento se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces
¡Felicidades! Tu construcción ahora está completamente regularizada y legal.
Costos Aproximados de la Regularización
Los costos varían según la complejidad y tamaño de la construcción, pero considera:
– Honorarios profesionales: $800.000 – $3.000.000 CLP
– Derechos municipales: 0.2 a 0.4 UF por m² construido
– Multas (si aplican): Variables según la municipalidad
– Modificaciones necesarias: Depende de cada caso
Beneficios de Tener tu Propiedad Regularizada
Una vez completado el proceso, disfrutarás de múltiples beneficios:
Mayor Valor de Mercado
Una propiedad regularizada puede valer hasta un 30% más que una con construcciones irregulares, facilitando su venta o arriendo en plataformas como uHomie.cl.
Seguridad Jurídica
Evitas futuros problemas legales, multas y la posibilidad de que te obliguen a demoler construcciones no autorizadas.
Acceso a Financiamiento
Los bancos solo otorgan créditos hipotecarios sobre propiedades completamente regularizadas.
Arriendo Legal y Seguro
Podrás arrendar tu propiedad con total tranquilidad, ofreciendo contratos respaldados por la legalidad de todas las construcciones.
Preguntas Frecuentes sobre Regularización de Construcciones
¿Cuánto tiempo demora regularizar una construcción en Chile?
El proceso completo puede tomar entre 3 y 6 meses, dependiendo de la complejidad de la obra, la eficiencia de tu municipalidad y si existen observaciones que corregir. Municipalidades más grandes como Santiago o Las Condes suelen tener procesos más ágiles y digitalizados.
¿Puedo regularizar cualquier construcción sin importar cuándo se hizo?
En teoría sí, siempre que la construcción cumpla con las normativas vigentes al momento de la regularización. Sin embargo, si la obra no cumple con el Plan Regulador actual o la OGUC, deberás realizar modificaciones antes de poder regularizarla. Existen casos donde construcciones muy antiguas pueden acogerse a normativas especiales.
¿Qué pasa si no regularizan una construcción irregular?
Las consecuencias pueden ser graves: multas que van de 1 a 300 UTM, imposibilidad de vender la propiedad legalmente, problemas para obtener seguros, y en casos extremos, la municipalidad puede ordenar la demolición de lo construido ilegalmente. Además, no podrás arrendar formalmente tu propiedad en plataformas verificadas.
¿Es más barato pedir permiso antes de construir o regularizar después?
Definitivamente es más económico tramitar el permiso antes de construir. La regularización suele incluir multas, costos adicionales por levantamiento de planos «as built», y potencialmente gastos en modificaciones para cumplir normativas. Además, el proceso previo te evita el estrés y la incertidumbre de tener una construcción ilegal.
¿Puedo vender o arrendar una propiedad con construcciones no regularizadas?
Técnicamente puedes arrendar, pero asumes riesgos legales y no podrás usar plataformas profesionales que verifican la legalidad de las propiedades. Para vender, si bien es posible hacerlo, el valor será significativamente menor y muchos compradores (especialmente aquellos que requieren crédito hipotecario) simplemente rechazarán la propiedad. En uHomie.cl, por ejemplo, se priorizan propiedades con toda su documentación en regla para proteger tanto a propietarios como arrendatarios.
Conclusión
Regularizar una construcción en Chile puede parecer un proceso intimidante, pero siguiendo estos 7 pasos de manera ordenada y con el apoyo de profesionales competentes, lograrás tener tu propiedad completamente legal. Los beneficios superan ampliamente los costos: mayor valor de mercado, seguridad jurídica y la tranquilidad de saber que tu patrimonio está protegido.
Si estás considerando arrendar o vender tu propiedad una vez regularizada, plataformas como uHomie.cl te ofrecen la posibilidad de gestionar todo el proceso de forma digital, segura y con verificación de documentos, asegurando que tu inversión en regularización se traduzca en transacciones exitosas y sin complicaciones legales.
No postergues más este trámite fundamental. Tu propiedad y tu tranquilidad lo valen.
